http://trof-av.narod.ru

Что гарантирует новый типовой договор социального найма? (2005г)

А.В.   Кудашкин,- доктор юридических наук,   профессор, профессор Военного университета

Правительством Российской Федерации постанов­лением от 21 мая 2005 г. № 315 во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения (далее - Договор соцнайма). Указанным постановлением установлено, что до­говоры социального найма жилого помещения, заклю­ченные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на то об­стоятельство, что это касается уже заключенных до­говоров. Если же, как часто бывает на практике, дого­воры соцнайма ранее не заключались с лицами, поль­зующимися жилыми помещениями фонда социально­го использования, то с ними будут заключаться дого­воры по новой типовой форме.

Заключение Договора соцнайма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и чле­нов его семьи появляется право на вселение в жилое  помещение и пользование им.

Постановлением отменен ряд нормативных правовых  актов в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР И Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г. № 415.

Кратко прокомментируем Договор соцнайма, который заключается с любыми гражданами, которым предоставляется жилое помещение по социальному найму, независимо от оснований и категорий граждан: малоимущих граждан или иных граждан, которым такое помещение предоставляется на основании спе­циального закона.

1.  Преамбула договора. В преамбуле указываются наймодатель и наниматель. Прежде всего Договор соцнайма заключается уполномоченным органом го­сударственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федера­ции, органом местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующе­го от имени собственника жилого помещения: Россий­ской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (наймодатель). Полно­мочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров соцнайма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постанов­ление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией. Реквизиты уполномочивающего документа также указываются в преамбуле Договора соцнайма.

В качестве нанимателя выступает физическое лицо -гражданин Российской Федерации, которому предо­ставлено жилое помещение по Договору соцнайма.

В преамбуле также указывается правовое основа­ние для заключения конкретного Договора соцнайма, которым является решение о предоставлении жилого помещения конкретному физическому лицу.

2. Предмет договора. Предмет любого договора яв­ляется одним из его существенных условий, без согла­сования которого договор не будет считаться заклю­ченным. По общему правилу описание предмета за­ключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определен­ного имущества. По Договору соцнайма наймодатель передаст нанимателю и членам его семьи в бессроч­ное владение и пользование изолированное жилое по­мещение. Указывается принадлежность жилого поме­щения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственно­сти, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т. е. Российской Федерации, или к соб­ственности конкретного субъекта Российской Федера­ции. 

В разделе «Предмет договора» также дается подроб­ное описание технических характеристик жилого по­мещения: количество комнат в квартире, общая и жи­лая площадь, адрес жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из сум­мы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использова­ния, предназначенных для удовлетворения граждана­ми бытовых и иных нужд, связанных с их проживани­ем в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квар­тиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т. д.).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищ­ного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, жилой комнатой является часть квартиры, обще­жития, отделенная от других помещений (комнат) пе­регородками, предназначенная для проживания, отды­ха. Жилая площадь включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также пло­щадь утепленных веранд, оборудованных для прожи­вания.

В разделе «Предмет договора» указывается целевое предназначение жилого помещения - жилое помеще­ние предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жило­го помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предприниматель­ской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим ука­занную деятельность, относятся, например, нотариу­сы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (Феде­ральный закон «Об адвокатской деятельности и адво­катуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон Российской Федерации «Об образо­вании» от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. и др.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное исп��льзование может повлечь расторжение договора соцнайма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ кор­респондируется с абз. 1 п. 3 ст. 288 Гражданского ко­декса Российской Федерации (далее - ГК РФ), запре­щающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т. е. как в жилых, так и в нежи­лых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального толкования понятия «промышленное производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении ка­кого-либо вида деятельности к «промышленному про­изводству».

Также возникает вопрос о возможности размеще­ния промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут разме­щаться организации, не занимающиеся промышлен­ным производством (например, организации, занима­ющиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населе­нию и т. п.) и только при соблюдении требований, ус­тановленных жилищным, градостроительным, эколо­гическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов про­живающих в этом жилом помещении граждан, сосе­дей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований за­конодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В разделе «Предмет договора» также указывается на последующие действия наймодателя - обеспечива­ет предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и тепло­снабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отоп­ления, если такая льгота предоставляется на основа­нии законодательства отдельным категориям граждан (как, правило, проживающих в сельской местности).

Более подробная характеристика предоставляемо­го жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого по­мещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квар­тир), характеристики конструкций и инженерно-тех­нических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, техничес­ких и вспомогательных помещениях жилого дома, ос­новные санитарно-гигиенические и экологические нор­мативы, иные сведения, необходимые для эксплуата­ции жилого помещения (квартиры). Требования к па­спорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверж­дена приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37) (с изменениями). В то же время в Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Зако­ном г. Москвы «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» от 3 ноября 2004 г. Ms 66.

В разделе «Предмет договора» в п. 3 перечисляют­ся члены семьи нанимателя, которые вселяются в жи­лое помещение совместно с нанимателем (указывают­ся фамилия, имя. отчество члена семьи и степень род­ства с нанимателем).

ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого поме­щения по Договору соцнайма относит проживающих совместно с ним его супруга, а также детей и родите­лей данного нанимателя. Другие родственники, нетру­доспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по Договору соцнай­ма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключи­тельных случаях иные лица могут быть признаны чле­нами семьи нанимателя жилого помещения по Дого­вору соцнайма в судебном порядке. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом по­мещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

3. Обязанности сторон.

Наниматель и наймодатель имеют определенные обязанности.

Наниматель обязан:

а) принять от наймодателя по акту в срок, не пре­вышающий 10 дней со дня подписания Договора соц­найма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Жилое помещение, предоставленное в фонде соци­ального использования, должно быть пригодно для проживания, в том числе оно должно быть отремон­тировано. Обязанность предоставления именно тако­го жилого помещения лежит на наймодателе. Если предоставляется новое жилое помещение, то оно так­же должно быть готово к немедленному заселению, т. е. должно содержать необходимый набор внутриквартирного оборудования, покрашено и т. д.

Жилое помещение передается по акту, который дол­жен содержать дату составления акта, реквизиты и наименования сторон Договора соцнайма. по которо­му передастся жилое помещение, сведения об исправ­ности жилого помещения, а также санитарно-техни­ческого и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта (когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде), сведения о пригодности жилого помещения для про­живания, подписи сторон, составивших акт;

б)  соблюдать правила пользования жилыми поме­щениями.

Осуществляя правомочие пользования жилым по­мещением, предоставленным по Договору соцнайма. наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном поряд­ке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое по­мещение в поднаем, производить обмен жилого поме­щения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ.

Наниматели жилых помещений по договорам соц­найма в многоквартирных домах вправе пользовать­ся общим имуществом в многоквартирном доме на­равне с лицами, имеющими доли в праве общей доле­вой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квар­тир и предназначенные для обслуживания более од­ного помещения в данном доме. Примерный перечень общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что наниматели жилых помещений по договорам соцнайма в много- ! квартирных домах приобретают только право поль­зования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Так, например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном ломе и тем более голосовать на таком собрании, поскольку такое право принадлежит только наймодателю или его представителю;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (см. комментарии к п. 2 «Предмет договора»);

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, нахо­дящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости со­общать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жи­лого помещения,

Установление Правительством Российской Федера­ции конкретного перечня работ, относящегося к теку­щему ремонту, является несомненным достоинством Договора соцнайма, поскольку позволяет избежать разногласия в этом вопросе. К текущему ремонту за­нимаемого жилого помещения, выполняемому Нани­мателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена окон­ных и дверных приборов, ремонт внутрнквартирнрго инженерного оборудования (электропроводки, холод­ного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, га­зоснабжения).

Необходимо обратить внимание на следующие ню­ансы. Работы в квартире выполняются нанимателем за свой счет и соответственно с привлечением специа­листов и организаций по своему выбору.

Лишь в том случае, если необходимость указанных работ вызвана неисправностью отдельных конструк­тивных элементов общего имущества в многоквартир­ном доме или оборудования в нем либо связана с про­изводством капитального ремонта дома, они произ­водятся за счет наймодателя организацией, предложен­ной им. Следовательно, в указанном случае нанима­тель должен доказать факт необходимости выполняе­мых работ по независящим от него причинам.

Следует также иметь в виду, что работы по текуще­му ремонту нанимателем производятся по его усмот­рению. Однако его проведение является обязанностью нанимателя в случае неисправности внутриквартирного оборудования, а также за пределами срока, указан­ного в акте приема-передачи и жилого помещения. В случае не проведения текущего ремонта к нанимате­лю могут быть предъявлены обоснованные претензии со стороны наймодателя о ненадлежащем содержании жилого помещения, что может повлечь в том числе и расторжение Договора соцнайма и выселение;

ж) не производить переустройство и (или) перепла­нировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

Порядок переустройства и перепланировки преду­смотрен гл. 4 ЖК РФ.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных се­тей, санитарно-технического, электрического или дру­гого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее вне­сения изменения в технический паспорт жилого поме­щения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований за­конодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий со­гласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) переплани­ровки жилого помещения собственник данного поме­щения или уполномоченное им лицо (заявитель) в ор­ган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

- заявление о переустройстве и (или) перепланиров­ке по форме, утвержденной Правительством Россий­ской Федерации;

- правоустанавливающие документы на переустра­иваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариаль­ном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланиров­ки переустраиваемого и (или) перепланируемого жи­лого помещения;

- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих чле­нов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основа­нии договора социального найма (в случае, если заяви­телем является уполномоченный наймодателем на пред­ставление предусмотренных настоящим пунктом доку­ментов наниматель переустраиваемого и (или) перепла­нируемого жилого помещения по Договору соцнайма);

- заключение органа по охране памятников архи­тектуры, истории и культуры о допустимости прове­дения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Следует обратить внимание на то, что заявление подписывает не наниматель, а собственник жилого помещения, т. е. наймодатель, в случае, если речь идет о жилом помещении в фонде социального использо­вания.

Заявителю выдастся расписка в получении докумен­тов с указанием их перечня и даты их получения орга­ном, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласова­нии должно быть принято по результатам рассмотре­ния соответствующего заявления и иных представлен­ных документов органом, осуществляющим согласо­вание, не позднее чем через 45 дней со дня представле­ния указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, ука­занному в заявлении, заявителю документ, подтверж­дающий принятие такого решения.

Указанный документ является основанием проведе­ния переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) пере­планировки жилого помещения допускается в случае:

-  непредставления определенных документов;

- представления документов в ненадлежащий орган:

-  несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям за­конодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланиров­ки жилого помещения подтверждается актом приемоч­ной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Самовольно переу��троившее и (или) перепланиро­вавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Наниматель жилого помещения по Договору соцнайма обязан привести такое жилое помещение в преж­нее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение мо­жет быть сохранено в переустроенном и (или) пере­планированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не со­здает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок в установленном органом, осуществляющим согласо­вание, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении нанимателя такого жилого по­мещения по Договору соцнайма о расторжении дан­ного Договора с возложением на собственника тако­го жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному Договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;

з) своевременно и в полном объеме вносить в уста­новленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги на­ниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанима­теля от уплаты причитающихся платежей. Договор соцнайма жилого помещения, как правило, имеет воз­мездный характер, т. с. наниматель по такому догово­ру обязан вносить плату за пользование жилым поме­щением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ. за исключением случаев, если жилые помеще­ния должны предоставляться на условиях социально­го найма без внесения платы за пользование занимае­мым жилым помещением лицам, признанным мало­имущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отноше­нии тех жилых помещений, которые относятся к му­ниципальному жилищному фонду социального ис­пользования, т. е. иные категории граждан, которым предоставлено социальное жилье, обязаны платить за пользование им;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капи­тального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям:

Такой порядок предусмотрен ст. 88 ЖК РФ. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без растор­жения договора социального найма жилого помеще­ния, находящегося в указанном доме. На время прове­дения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помеще­ние наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения манев­ренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользова­ние другое благоустроенное жилое помещение с заклю­чением Договора соцнайма. Договор соцнайма жило­го помещения в доме, подлежащем капитальному ре­монту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремон­та или реконструкции дома жилое помещение, зани­маемое нанимателем и членами его семьи по Догово­ру соцнайма. не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть при­знаны нуждающимися в жилых помещениях, либо уве­личится, в результате чего общая площадь занимае­мого жилого помещения на одного члена семьи суще­ственно превысит норму предоставления, другое жи­лое помещение должно быть предоставлено по Дого­вору соцнайма наймодателем до начала капитально­го ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или рекон­струкции дома наниматель и проживающие совмест­но с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась;

к) при расторжении Договора соцнайма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого поме­щения, санитарно-технического и иного оборудова­ния, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами Договора соцнайма время в занимаемое жилое поме­щение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля ятя осмотра технического и сани­тарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в слу­чае расторжения Договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать наймодателя об изменении ос­нований и условий, дающих право пользования жи­лым помещением по Договору соцнайма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

ц) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Наймодатель обязан:

а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания Договора соцнайма свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по Договору соцнайма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого поме­щения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному про­ведению капитального ремонта сданного внаем жило­го помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по сво­ему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанно­стей наймодателем;

г)  предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ. на время проведе­ния капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть про­изведены без выселения нанимателя) жилое помеще­ние маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жи­лое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д)  информировать нанимателя о проведении капи­тального ремонта или реконструкции дома не позд­нее чем за 30 дней до начала работ;

е)  принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж)  обеспечивать предоставление нанимателю пре­дусмотренных в Договоре соцнайма коммунальных услуг надлежащего качества;

з)  контролировать качество предоставляемых жи­лищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потреб­ления, порядка расчетов за предоставленные жилищ­но-коммунальные услуги информировать об этом на­нимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помеще­ние и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продол­жительность;

л) принять в установленные сроки жилое помеще­ние у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения Договора соцнайма;

м) нести иные обязанности, предусмотренные зако­нодательством Российской Федерации,

4. Права сторон

Наниматель и наймодатель имеют определенные права.

Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартир­ного дома;                                                       

б) вселить в установленном законодательством Рос­сийской Федерации порядке в занимаемое жилое по­мещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое поме­щение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

в)  сохранить права на жилое помещение при вре­менном отсутствии его и членов его семьи;

г)  требовать от наймодателя своевременного про­ведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущест­ва в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных Договором соцнайма коммуналь­ных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, ус­тановленных законодательством Российской Федера­ции, изменения Договора соцнайма;

е)  расторгнуть в любое время Договор соцнайма с письменного согласия проживающих совместно с на­нимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жи­лым помещением, предусмотренные ЖК РФ и феде­ральными законами.

Права и обязанности членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязаннос­ти, вытекающие из Договора соцнайма. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответ­ственность по обязательствам, вытекающим из данно­го Договора.

Наймодатель вправе:

а)  требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами Договора соцнайма время своих работников или уполномоченных лиц для осмо­тра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного обору­дования, находящегося в нем, для выполнения необ­ходимых ремонтных работ в случае расторжения До­говора соцнайма, а для ликвидации аварий - в любое время;

в)  запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после та­кого вселения общая площадь соответствующего жи­лого помещения на 1 члена семьи станет меньше учет­ной нормы. Согласно ст.50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) являет­ся минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспечен­ности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нор­мы не может превышать размер нормы предоставле­ния, установленной данным органом.

5. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Договор соцнайма может быть изменен или рас­торгнут по соглашению сторон в установленном за­конодательством Российской Федерации порядке в любое время. Согласно ст. sj ЖК РФ наниматель жи­лого помещения по Договору соцнайма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть Договор соцнайма. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства Договор соцнай­ма считается расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в следую­щих случаях:

а) использование нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения

нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных ин­тересов соседей, которое делает невозможным совме­стное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ. К таким случаям согласно ст. 85 ЖК РФ относит­ся выселение граждан из жилых помещений с предо­ставлением других благоустроенных жилых помеще­ний по договорам социального найма, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, под­лежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3)  жилое помещение признано непригодным для проживания;

4)  в результате проведения капитального ремон��а ил�� реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающими­ся в жилых помещениях, либо увеличится, в результа­те чего общая площадь занимаемого жилого помеще­ния на одного члена семьи существенно превысит нор­му предоставления.

6. Прочие условия.

Споры, которые могут возникнуть между сторона­ми по Договору соцнайма, разрешаются в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным зако­нодательством Российской Федерации.

Договор соцнайма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой - у нанимателя.

Договор соцнайма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента Договор соц­найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жи­лого помещения.

http://trof-av.narod.ru